Etažiranje

Etažiranje je pravno-upravno-tehnički postupak kojim se uspostavlja vlasništvo posebnog dijela nekretnine – etažno vlasništvo.

Etažiranje se obavlja prije svih radnji gdje je potrebno uspostaviti vlasništvo nad posebnim djelovima nekretnine tj. imati uredne upise u zemljišne knjige pojedinih nekretnina kao npr. :

– dobivanja hipotekarnog kredita
– kupnje odnosno prodaje nekretnina
– diobe obiteljskih nekretnina
– ostavinske diobe
– utvrđivanja udjela pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja i održavanja objekta

Etažiranje se može definirati kao dioba nekretnine na posebne dijelove koji su samostalne uporabne cjeline s odgovarajućim suvlasničkim udjelom. Osnovni elementi etažiranja su:

1. Prikupljanje tehničke dokumentacije te usporedba sa stvarnim stanjem.
2. Izmjera objekta te izrada nacrta u slučaju da ne postoji tehnička dokumentacija.
3. Izrada elaborata etažiranja.
4. Izrada “Općih uvjeta” koji određuju odnose suvlasnika i korištenje nekretnine.
5.Izrada Međuvlasničkog ugovora o prihvačanju elaborta koji potpisuju svi suvlasnici (uvjet za gruntovnicu).

Sukladno odredbama Zakona, osnovna je svrha etažiranja ishođenje vlasničkog lista za poseban dio nekretnine (stan, poslovni prostor, garažu i sl.) u kojem će biti jasno označeno o kojem se posebnom dijelu radi. Valja ovdje radi boljeg razumijevanja rašćistiti nekoliko osnovnih pojmova. Katastar je službeni popis zemljišta koji služi u porezne, tehničke, gospodarstvene i statističke svrhe. Osnovna je jedinica katastarska čestica, a skup više povezanih geografskih i gospodarskih čestica tvori katastarske općine na koje je podijeljen cijeli prostor. Za katastarske se općine izrađuje katastarski operat na temelju geodetske izmjere zemljišta. Sastavni su dio katastra i katastarski planovi krupnijega mjerila (1:2500 i 1:2880) s definiranim i razgraničenim katastarskim česticama u prostoru.

Zemljišne se knjige ili gruntovnice se izrađuju na temelju katastarskih izmjera, a vode se u općinskim sudovima u posebnim zemljišnoknjižnim sudovima. Zemljišna se knjiga vodi za područje jedne katastarske općine, a sastoji se od dva dijela – glavne knjige i zbirke isprava.Glavna se knjiga sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka od tri dijela:

– lista A (posjedovnice ili popisnog lista),
– lista B (vlastovnice ili vlasničkog lista) i
– lista C (teretovnice ili teretnog lista).

Kao što samo ime govori, u posjedovnicu se upisuju podaci o nekretnini s brojem, nazivom i površinom katastarske čestice te stanjem kuća, zgrada, dvorište, oranica, livada i sl. U vlastovnici se nalaze podaci o vlasništvu određene katastarske čestice s podacima u suvlasništvu koji su posebno važni za etažiranje. U teretovnicu se uvode svi tereti kao što su hipoteke, predbilježbe, zabilježbe, doživotna uzdržavanja, nužnosti prolaza i druga ograničenja. No taj dio za izradu etažnog eleborata nije odlučujući. U zbirci isprava nalazi se registar čestica, abecedni imenik vlasnika, zbirka katastarskih planova i knjiga položenih ugovora te druge isprave. Jedino bez čega uknjižba nije moguća jest potvrda nadležnog upravnog tijela da je neki posebni dio samostalna uporabna cjelina. Upravna tijela, u praksi, traže svu potrebnu i nepotrebnu dokumentaciju od stranaka. No, upravno tijelo potvrdu izdaje na temelju:

– građevnog projekta (plana), na osnovi kojega je i izdana građevinska dozvola,
– očevida na nekretnini.

Ne treba miješati plan posebnih dijelova zgrade iz Zakona o gradnji s grafičkim nacrtom etažiranja, koji se može nazvati i etažni plan (nacrt). Smatra se da je upravnoj vlasti dovoljno predočti:

– međuvlasnički ugovor, odnosno očitovanje
– etažni nacrt posebnih dijelova nekretnine.

Etažiranje se provodi elaboratom pod nazivom „Plan posebnih dijelova građevine“. Prilikom izrade elaborata potrebno je obaviti arhitektonski snimak postojećeg stanja, kojim određujemo suvlasničke udjele. U samom elaboratu, osim tekstualnog opisa, izrađujemo i grafički dio u kojem je točno prikazana pripadnost pojedinih dijelova nekretnine. Posebni dijelovi nekretnine izračunavaju se na temelju neto korisne površine. Elaborat posebnih dijelova građevine izrađuje se prema postojećim zakonima, u bliskoj uzajamnoj suradnji s Vama, korisnicima prostora.